Florida Association Records
Desde julio de 2024, § 718.111(12)(c)1.b. exige que el condominio entregue una lista de lo que produjo y lo que retuvo. Corta en ambas direcciones.
Si usted le ha pedido registros a una asociación de condominio de Florida desde el 1 de julio de 2024, ella le debe dos cosas, no una. Le debe los registros dentro de diez días laborables. Y le debe una lista de verificación: una lista escrita de cada registro que puso a disposición y de cada uno que no.
El requisito de la lista llegó con HB 1021, ch. 2024-244, Laws of Florida. Es el cambio más importante en años para la práctica de registros de condominio, y falta en la mayoría de lo que encontrará escrito en línea, buena parte de lo cual todavía cita numeraciones que ese mismo proyecto de ley cambió.
La disposición completa: es breve, y cada oración importa:
In response to a written request to inspect records, the association must simultaneously provide to the requestor a checklist of all records made available for inspection and copying. The checklist must also identify any of the association's official records that were not made available to the requestor. An association must maintain a checklist provided under this sub-subparagraph for 7 years. An association delivering a checklist pursuant to this sub-subparagraph creates a rebuttable presumption that the association has complied with this paragraph.
§ 718.111(12)(c)1.b., Fla. Stat. (2025)
Lea de nuevo esa última oración. Entregar una lista crea una presunción refutable de que la asociación cumplió. Es un arma defensiva, y se le entregó a la asociación, no a usted. Es un contrapeso directo a la presunción de incumplimiento intencional que surge a favor del propietario cuando los registros llegan tarde.
Pero la misma disposición corta en sentido contrario, y con más fuerza, en las dos situaciones que realmente ocurren.
Pídala en la propia solicitud El deber se activa con la solicitud escrita y debe cumplirse "simultáneamente" con la entrega. Nombrarla expresamente en su carta no cuesta nada y hace notoria su ausencia: la asociación no podrá decir después que no entendió lo que se le pedía.
Nuestras cartas de condominio exigen la lista por su nombre Cada solicitud de registros que redactamos bajo § 718.111(12) cita la disposición de la lista y la exige expresamente, y luego sale por correo certificado del USPS con acuse de recibo para documentar la fecha de recepción. Iniciar mi solicitud de condominio
La sección 718.111(12)(b) exige que los registros estén disponibles dentro de 45 millas de la propiedad del condominio, o dentro del condado, dentro de diez días laborables desde que la junta o su designado recibe una solicitud escrita. El incumplimiento crea una presunción refutable de incumplimiento intencional, y el propietario a quien se le niega el acceso tiene derecho a daños reales o daños mínimos de $50 por día calendario hasta diez días, comenzando el undécimo día laborable.
La condena en costas corre contra una persona, no solo contra la asociación La sección 718.111(12)(c)1.a. le da a la parte vencedora derecho a recuperar honorarios razonables de abogado "from the person in control of the records who, directly or indirectly, knowingly denied access". Eso es exposición personal para un director o administrador, no una partida del presupuesto de la asociación.
Las asociaciones se resisten a esta rutinariamente, así que vale la pena citarla:
An association shall allow a member or his or her authorized representative to use a portable device, including a smartphone, tablet, portable scanner, or any other technology capable of scanning or taking photographs, to make an electronic copy of the official records in lieu of the association's providing the member or his or her authorized representative with a copy of such records. The association may not charge a member or his or her authorized representative for the use of a portable device.
§ 718.111(12)(c)5., Fla. Stat. (2025)
Lleve un teléfono. No hay cargo por página por las fotografías que usted mismo tome, y la asociación no puede cobrarle por ese privilegio.
HB 1021 reescribió sustancialmente § 718.111(12). La categoría residual de registros oficiales —"[a]ll other written records of the association not specifically included in the foregoing which are related to the operation of the association"— es ahora el punto (a)21. Las guías que la citan como (a)15. usan una numeración superada; el punto 15 es ahora la categoría de informes de inspección estructural y de seguridad que agregó ese mismo proyecto. La lista de registros exentos también se movió, a (12)(c)5.a. hasta h.
Entonces no obtiene presunción de cumplimiento, y ha incumplido un deber que el estatuto expresa en términos obligatorios. La lista es obligatoria en respuesta a una solicitud escrita y debe entregarse simultáneamente con los registros; su ausencia es un problema distinto de que los registros lleguen tarde.
Para los registros que efectivamente estén publicados, sí. La sección 718.111(12)(c)1.a. permite a la asociación cumplir su obligación remitiendo al solicitante a su sitio web o aplicación móvil cuando los registros solicitados estén allí. Un condominio de 25 o más unidades, excluyendo tiempos compartidos, debe publicar los documentos especificados dentro de los 30 días de recibirlos o crearlos.
Los registros de los puntos (12)(a)1. a 6. deben conservarse permanentemente desde la constitución de la asociación. Las ofertas se conservan al menos un año. Todo lo demás, al menos siete años, dentro de Florida. Y la pérdida no es defensa: el estatuto impone una obligación de buena fe de obtener y recuperar los registros perdidos, destruidos o no disponibles.
Diez días laborables, contados desde que firman Redactamos la solicitud, citamos la numeración vigente, exigimos la lista y la enviamos certificada para que la fecha de recepción quede en una tarjeta firmada. Armar mi carta
Florida Association Records prepara solicitudes de registros y consultas por escrito para condominios y asociaciones de propietarios de Florida bajo §§ 718.111(12), 718.112(2)(a)2 y 720.303(5) de los Estatutos de Florida, las envía por correo certificado del USPS con acuse de recibo y sigue el plazo legal que comienza con la entrega.
Florida Association Records no es un bufete de abogados, no brinda asesoría legal y no lo representa a usted. El uso de este sitio no crea una relación abogado-cliente.
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